老舊小區(qū)改造萬(wàn)億資金怎么來(lái)?

作者:全聯(lián)城市更新分會(huì)來(lái)源:21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道文章《6650億舊改資金來(lái)自哪?專(zhuān)項(xiàng)債傾斜,銀行貸款介入》

國(guó)務(wù)院召開(kāi)的常務(wù)會(huì)議指出,推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,是改善居民居住條件、擴(kuò)大內(nèi)需的重要舉措。今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬(wàn)個(gè),涉及居民近700萬(wàn)戶(hù),比去年增加一倍,重點(diǎn)是2000年底前建成的住宅區(qū)。各地要統(tǒng)籌負(fù)責(zé),重點(diǎn)改造完善小區(qū)配套和市政基礎(chǔ)設(shè)施,提升社區(qū)養(yǎng)老、托育、醫(yī)療等公共服務(wù)水平。建立政府與居民、社會(huì)力量合理共擔(dān)改造資金的機(jī)制,中央財(cái)政給予補(bǔ)助,地方政府專(zhuān)項(xiàng)債給予傾斜,鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造運(yùn)營(yíng)。


當(dāng)前,在老舊小區(qū)改造過(guò)程中,財(cái)政資金仍占重要比重。但市場(chǎng)化融資已有起色,比如專(zhuān)項(xiàng)債將適度傾斜,銀行貸款也有介入。






                                             1、專(zhuān)項(xiàng)債傾斜

在2019年7月召開(kāi)的政策例行吹風(fēng)會(huì)上,住建部具體介紹了老舊小區(qū)的改造內(nèi)容,主要分為三個(gè)方面:一是?;镜呐涮自O(shè)施,包括水、電、氣、路等市政基礎(chǔ)設(shè)施的維修完善;垃圾分類(lèi)設(shè)施的配套;加裝電梯等。二是提升類(lèi)的基礎(chǔ)設(shè)施,可配建停車(chē)場(chǎng)、活動(dòng)室、物業(yè)用房等。三是完善公共服務(wù)類(lèi)的內(nèi)容,如養(yǎng)老、撫幼、文化室、醫(yī)療、助餐、家政、快遞等設(shè)施,完善基本公共服務(wù)和基本公共環(huán)境。


資金方面,此前老舊小區(qū)改造以財(cái)政資金為主導(dǎo)。2020年專(zhuān)項(xiàng)債新增老舊小區(qū)改造投向等領(lǐng)域,主要目的在于穩(wěn)投資。橫亙?cè)谶@一變革面前的難題是,專(zhuān)項(xiàng)債要求投向項(xiàng)目具有一定的收入,項(xiàng)目?jī)攤Y金來(lái)源是政府性基金或?qū)m?xiàng)收入。但是舊改內(nèi)容的安裝電梯、道路維修、新建活動(dòng)室等諸多項(xiàng)目規(guī)模小且收益有限,如何破題?


全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)城市更新和既有建筑改造分會(huì)有關(guān)專(zhuān)家建議,倡導(dǎo)以城市片區(qū)為改造范圍,在改造前進(jìn)行詳細(xì)的片區(qū)資源評(píng)估、診斷,預(yù)知改后增值效果,便于統(tǒng)合、調(diào)劑、配置、平衡片區(qū)資源,利于吸引社會(huì)資金、金融資金,且利于提高居民出資的積極性,利于老舊小區(qū)改造的持續(xù)開(kāi)展和推進(jìn)。


據(jù)統(tǒng)計(jì),截至3月31日已實(shí)際發(fā)行1.08萬(wàn)億,同比增長(zhǎng)63%,約提前2.5個(gè)月完成既定發(fā)行任務(wù)。這是半個(gè)月內(nèi)國(guó)常會(huì)第二次強(qiáng)調(diào)再提前下達(dá)地方專(zhuān)項(xiàng)債,說(shuō)明城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造領(lǐng)域?qū)⑹墙衲昙哟筘?cái)政赤字后政府投資發(fā)力的一大方向。


據(jù)了解,目前一些地區(qū)已發(fā)行了老舊小區(qū)改造專(zhuān)項(xiàng)債,未來(lái)這一領(lǐng)域?qū)⒊蔀閷?zhuān)項(xiàng)債使用的一大熱點(diǎn)。


早在去年,四川省宜賓市翠屏區(qū)在區(qū)政府網(wǎng)站上披露,計(jì)劃申請(qǐng)發(fā)行專(zhuān)項(xiàng)債券5.06億元,專(zhuān)項(xiàng)用于老舊小區(qū)水、電、氣、路等基礎(chǔ)設(shè)施改造建設(shè),為老舊小區(qū)改造提供了最切實(shí)的資金來(lái)源。安徽銅陵市老舊小區(qū)改造示范項(xiàng)目,該項(xiàng)目主要為當(dāng)?shù)睾谏昂恿饔虻?4個(gè)老舊小區(qū)和幸福渠流域30個(gè)老舊小區(qū)雨污分流改造。該項(xiàng)目總投資3.65億,其中資本金1.65億來(lái)自財(cái)政資金,其余部分通過(guò)專(zhuān)項(xiàng)債融資。項(xiàng)目收入為土地出讓收入、污水收集處理收入。


在近期監(jiān)管部門(mén)明確后續(xù)專(zhuān)項(xiàng)債用于老舊小區(qū)改造后,各方面亦在創(chuàng)新辦法。市場(chǎng)預(yù)計(jì)后續(xù)至少還有1.7萬(wàn)億的專(zhuān)項(xiàng)債額度,其中用于老舊小區(qū)改造的比例也會(huì)提升。

                                          2、銀行信貸介入


在專(zhuān)項(xiàng)債之外,銀行信貸也被視為支持老舊小區(qū)改造的重要資金。


當(dāng)前銀行業(yè)支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造存在兩大問(wèn)題,一方面老舊小區(qū)改造作為公益性項(xiàng)目,收益少,難見(jiàn)現(xiàn)金流,缺乏還款保障,影響銀行信貸支持積極性。另外,老舊小區(qū)改造項(xiàng)目零碎分散,銀行信貸管理難度大。


有專(zhuān)家提出,如果將改造范圍擴(kuò)大到10分鐘、15分鐘生活圈,便基本能對(duì)接到街道層級(jí)。街道作為最基層的組織,可以協(xié)調(diào)、疏導(dǎo)、落實(shí)很多繁瑣的工作。最重要的是,如果擴(kuò)大到15分鐘生活圈,便可以在這個(gè)資源相對(duì)充盈的圈子里進(jìn)行資源統(tǒng)合、調(diào)配,資金平衡、調(diào)劑等。同時(shí),片區(qū)改造可以整體進(jìn)行環(huán)境改造、風(fēng)貌營(yíng)造,而環(huán)境、風(fēng)貌改造可塑性強(qiáng)、易出彩,完全可以用小投資博取大收益。例如,在片區(qū)內(nèi)通過(guò)空間再規(guī)劃的理念,把老舊小區(qū)改造與歷史街區(qū)開(kāi)發(fā)利用、城市有機(jī)更新等有機(jī)結(jié)合。


實(shí)際上,一些銀行已開(kāi)始介入。去年8月,農(nóng)業(yè)銀行印發(fā)《關(guān)于加快對(duì)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造項(xiàng)目進(jìn)行業(yè)務(wù)營(yíng)銷(xiāo)的通知》,要求摸清待改造老舊小區(qū)項(xiàng)目清單,探索在貸款、產(chǎn)業(yè)基金、專(zhuān)項(xiàng)債投資、債券承銷(xiāo)及投資、租賃融資等對(duì)公業(yè)務(wù)方面的可能性。


一些項(xiàng)目也已落地。比如,去年12月浙江舟山市定海區(qū)住建資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司3.5億元老舊小區(qū)改造工程項(xiàng)目貸款獲批。工商信息顯示,該公司經(jīng)營(yíng)范圍為經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、公共租賃住房等保障性住房的經(jīng)營(yíng)和管理,基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等,是當(dāng)?shù)厝谫Y平臺(tái)。


有人說(shuō),資本是血腥的,資本也是溫和的,但資本的本質(zhì)是資源配置。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示,城市更新可以使城市整體價(jià)值得以提升,包括政府、資本方、運(yùn)營(yíng)方和使用者在內(nèi)的所有參與方,都會(huì)共享到這份提升的價(jià)值。因而,城市更新需要資本方給運(yùn)營(yíng)方、發(fā)展方提供長(zhǎng)線的、便宜的、持續(xù)性的資金。城市更新的改造過(guò)程,以及持續(xù)運(yùn)營(yíng)的長(zhǎng)周期,都決定了投資不會(huì)是短錢(qián)、快錢(qián),這也需要市場(chǎng)資金“風(fēng)物長(zhǎng)宜放眼量”,畢竟城市更新和老舊小區(qū)改造是國(guó)家重點(diǎn)推進(jìn)的保民生、穩(wěn)投資舉措,未來(lái)潛力值得期待。

                  匯聚行業(yè)力量,發(fā)力城鎮(zhèn)舊改



老舊小區(qū)改造涉及到功能取舍、資金平衡以及行為主體權(quán)責(zé)關(guān)系等等一系列復(fù)雜問(wèn)題。如為保存更多有價(jià)值的既有建筑,是否可以按既有建筑的具體年限和結(jié)構(gòu)情況制定相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范;充分挖掘空間潛力,是否可以通過(guò)空間置換或適當(dāng)增加面積,吸引市場(chǎng)資金進(jìn)場(chǎng);建議采用新技術(shù),有智慧、低成本實(shí)現(xiàn)既有建筑節(jié)能……所有這些既有建筑改造過(guò)程中面臨的繞不開(kāi)的問(wèn)題,都在呼喚著解決方案的及早出臺(tái),畢竟我們面對(duì)的是既有建筑,是歷史存在,將過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)放在一起統(tǒng)籌思考,將不失為一種解決良策。


城市更新分會(huì)一直致力于在城市更新和老舊小區(qū)改造領(lǐng)域的“深耕”,分會(huì)希望借助自身專(zhuān)業(yè)特長(zhǎng)、資源渠道優(yōu)勢(shì),在分會(huì)平臺(tái)上協(xié)同力量,共同推動(dòng)老舊小區(qū)改造工作開(kāi)展。分會(huì)特別成立了“老舊小區(qū)綜合改造”、 “完整社區(qū)”兩個(gè)工作小組,希望各會(huì)員單位可以在分會(huì)的平臺(tái)上,橫向交流,縱向合作,集中力量為城市更新和既有建筑改造事業(yè)添磚加瓦、添柴加薪,在共同的事業(yè)中奉獻(xiàn)集體的力量。同時(shí),今年6月18日,城市更新分會(huì)將繼續(xù)與中國(guó)建筑科學(xué)研究院有限公司共同舉辦第十二屆全國(guó)既有建筑改造大會(huì),大會(huì)將匯聚行業(yè)優(yōu)勢(shì)力量,共同助力城市更新事業(yè),為城市賦能,讓美好永續(xù)。





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